〈宅建〉合格への道

今週の講義で、「時効」をやりました。

重要度からして、詳しく説明しませんでしたが、お二人の受講生から
『不動産賃借権を時効取得できる（判例：テキストP129、8行目）
ということがイメージできません』 というご質問を受けましたので、
当該事例につき解説したいと思います。

■（土地の）賃借権の時効取得が認められた事例
　［最判昭和62年6月5日：判例時報1260号］

（事実）
　賃借人（被告：Y）は、昭和25年5月に平野善徳（甲）から
　建物を購入し、所有権移転登記を受けた。
　土地は1600円／年の約束で賃借し、甲に支払っていたが、
　昭和55年に磯野吉太郎（原告：X）から、
　「土地所有者は自分であるから、建物を収去して、
　土地を明け渡してもらいたい」旨の請求をされた。

　登記簿上の土地所有者はXであり、結果的にYは、
　所有者でない甲から借地していたわけであるが、
　YはXからの土地明渡し請求に対し、
　「すでに賃借権を時効取得しており、明け渡す義務はない」と争った。

　これにつき、一審二審とも、Yの主張を認め、
　最高裁もまたYの主張を認めることとなった。

（判決要旨）
　他人（X）の土地の継続的な用益（この場合、賃借）という
　外形的事実が存在し、かつ、その用益が賃借の意思に基づく
　ものであることが客観的に表現されているときには、
　民法163条により、土地の賃借権を時効取得するものと解すべきことは、
　当裁判所の判例（※）とするところであり、他人（X）の土地の所有者と
　称する者（甲）の間で締結された賃貸借契約に基づいて、
　賃借人（Y）が平穏公然に土地の継続的な用益をし、かつ、
　賃料の支払いを継続しているときは、前記の要件を満たすものとして、
　賃借人（Y）は、民法163条所定の時効期間の経過により、
　土地の所有者（X）に対する関係において右土地の賃借権を
　時効取得するに至るとするのが相当である。
　　※最判昭和43年10月8日があります。

～以上です。
Yは、賃借権の準占有を始めた際、土地の所有者をちゃんと
確認していなかったようですから、善意有過失であり、
時効取得のためには、20年の期間を必要とします。
条文上で時効取得できるとされている権利は、所有権をはじめ
用益物権などの物権なのですから、この判例は、
いわゆる「債権の物権化傾向」のひとつの発露とも言えるでしょう。

実はこの事例は、複数の相続が絡んでおり、
Xと甲との関係も、もう少し複雑なのですが、上記の限りで
ご理解いただけるかと思います
（興味のある方は、ご自分で調べてみるのも良いですが、
深入りすることはあまりお勧めしません）。