〈宅建〉合格への道

まずは重要なご連絡です。

【パルシェ校のみ】　

6月から、18:55 スタート／20:55 終了とさせていただきます。　

詳しい理由は、5月30日の講座の冒頭で説明しておりますので、

欠席者の方は「貸し出しDVD」でご確認下さい。

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第12回目（権利関係11）は、借地借家法の「借地権」と「借家権」です。

いずれも、毎年１問ずつ出題され、実務でも重要な権利ですので、
テキストの内容の理解はもちろん、問題演習も厭わずに行いましょう。

また、授業の中で指摘しましたが、このテキストは「賃貸借契約」の
独立した項だてがないので、「要点整理テキスト」等を用いて補足しておきましょう。

「借地権」
　①旧法と新法の関係
　②意義
　③存続期間
　④更新と「正当事由」の関係
　⑤借地権の対抗力
　　　なぜ、そうなるのかを、ストーリーだてて説明できるようにしておくこと。
　　　判例の細かい知識も押さえておくこと
　⑥定期借地権　３タイプの違い

「借家権」
　①意義
　②存続期間
　③借家権の対抗力（借地の場合と同じ問題意識で）
　④定期借家契約

さあ、次回が「権利関係」の最後の授業になります。
くどいようですが、ここまでの復習をできるだけ進めておきましょう。
それが、「宅建業法」への理解にもつながります！

  

本年度も、SBS学苑 パルシェ校にて「宅建 実力養成講座」を開講します。

この講座は、（要点整理テキスト）を用いて行う、

宅建試験の「重要論点」「頻出事項」の短期集中型講座です。

もともとは、中・上級者向けに企画した講座ですが、初学者の方でもかまいません！

さあ、あなたも、今年の合格に向けて参加しませんか！

［開講日］
　パルシェ校のみ ：平成29年7月3日（月）19:00～21:00　　全12回

　※　最終回：10月9日（日）13:00～16:00　直前予想模擬試験


　　　〈 無料ガイダンス 〉 6月19日（月）　19:00～20:00

http://www.sbsgakuen.com/Detail?gakuno=2&kikanno=178280

※詳しくは、学苑事務局（054-253-1221）までお問い合わせ下さい。


  

第11回目（権利関係10）は、「不法行為」と「共有・区分所有権」でした。

「一般的不法行為」
　そもそも「不法行為」は、（契約に基づかない債権・債務関係）というカテゴリです。
　学習するボリュームが少ない割に、出題頻度も高く、
　社会生活上も必要な知識ですので、しっかりと自分のものにしましょう。
　①意義と、成立要件（できれば、意義から導き出せるようにしておくこと）
　②効果（とりわけ、損害賠償請求権の消滅時効）

「特殊的不法行為」
　①「使用者責任」の成立要件と効果
　②「土地工作物責任」の成立要件と効果

「共有」
　①保存行為・管理行為・処分や変更のための要件
　②共有持分の譲渡・放棄、共有物の分割

「区分所有権」
　区分所有法は、すなわち”分譲マンション法”です。
　毎年１問出題されますし、実務で取り扱う機会も多いので、
　分譲マンションにお住まいでない方も、
　この機会に、その権利関係の特殊性について、理解を深めておきましょう。
　⇒項目が細かいので、私が授業で触れた点の理解をお願いします。

さあ、「権利関係」は残すところ２回です。
「宅建業法」へ進む前に、できるだけ復習をして、知識を定着させておきましょう！

  

今週の講義で、「時効」をやりました。

重要度からして、詳しく説明しませんでしたが、お二人の受講生から
『不動産賃借権を時効取得できる（判例：テキストP129、8行目）
ということがイメージできません』 というご質問を受けましたので、
当該事例につき解説したいと思います。

■（土地の）賃借権の時効取得が認められた事例
　［最判昭和62年6月5日：判例時報1260号］

（事実）
　賃借人（被告：Y）は、昭和25年5月に平野善徳（甲）から
　建物を購入し、所有権移転登記を受けた。
　土地は1600円／年の約束で賃借し、甲に支払っていたが、
　昭和55年に磯野吉太郎（原告：X）から、
　「土地所有者は自分であるから、建物を収去して、
　土地を明け渡してもらいたい」旨の請求をされた。

　登記簿上の土地所有者はXであり、結果的にYは、
　所有者でない甲から借地していたわけであるが、
　YはXからの土地明渡し請求に対し、
　「すでに賃借権を時効取得しており、明け渡す義務はない」と争った。

　これにつき、一審二審とも、Yの主張を認め、
　最高裁もまたYの主張を認めることとなった。

（判決要旨）
　他人（X）の土地の継続的な用益（この場合、賃借）という
　外形的事実が存在し、かつ、その用益が賃借の意思に基づく
　ものであることが客観的に表現されているときには、
　民法163条により、土地の賃借権を時効取得するものと解すべきことは、
　当裁判所の判例（※）とするところであり、他人（X）の土地の所有者と
　称する者（甲）の間で締結された賃貸借契約に基づいて、
　賃借人（Y）が平穏公然に土地の継続的な用益をし、かつ、
　賃料の支払いを継続しているときは、前記の要件を満たすものとして、
　賃借人（Y）は、民法163条所定の時効期間の経過により、
　土地の所有者（X）に対する関係において右土地の賃借権を
　時効取得するに至るとするのが相当である。
　　※最判昭和43年10月8日があります。

～以上です。
Yは、賃借権の準占有を始めた際、土地の所有者をちゃんと
確認していなかったようですから、善意有過失であり、
時効取得のためには、20年の期間を必要とします。
条文上で時効取得できるとされている権利は、所有権をはじめ
用益物権などの物権なのですから、この判例は、
いわゆる「債権の物権化傾向」のひとつの発露とも言えるでしょう。

実はこの事例は、複数の相続が絡んでおり、
Xと甲との関係も、もう少し複雑なのですが、上記の限りで
ご理解いただけるかと思います
（興味のある方は、ご自分で調べてみるのも良いですが、
深入りすることはあまりお勧めしません）。


  

第10回目（権利関係９）は、「時効」と、「相続」です。
前者は2年に1回、後者はほぼ毎年出題される重要項目ですので、
しっかりと理解をしておきましょう。

「時効」
　①「取得時効」の意義と要件　※事例を想起できるようにしたい
　②「消滅時効」の意義と要件　※事例を想起できるようにしたい
　③「時効の中断」の意義、中断事由の理解

「相続」
　①意義
　②法定相続における「相続人」と「相続分」を覚えること
　　　過去問の計算問題等にもあたっておくこと
　③相続の承認・放棄
　　「熟慮期間」の起算点、3形態の意義
　④「遺言」の能力
　
今回で、講座カリキュラムの3分の1が終了したことになります。
もうそろそろ、よりボリュームのある過去問問題集を入手して、
色々なタイプの問題演習を行っていく時期です。
ＬＥＣ・ＴＡＣ・日建学院等、いわゆる予備校系の問題集は、
解説のバグも少ないのでお勧めです。
大きな書店に足を運び、実際に手に取って比較してみるといいでしょう。

それでは引き続き、がんばって下さい！


  

本年度も、SBS学苑 パルシェ校にて「宅建 実力養成講座」を開講致します。

この講座は、（要点整理テキスト）を用いて行う、

宅建試験の「重要論点」「頻出事項」の短期集中型講座です。

もともとは、中・上級者向けに企画した講座ですが、初学者の方でもかまいません！

さあ、あなたも、今年の合格に向けて参加しませんか！

［開講日］
　パルシェ校のみ ：平成29年7月3日（月）19:00～21:00　　全12回

　※　最終回：10月9日（日）13:00～16:00　直前予想模擬試験

　　　〈 無料ガイダンス 〉 6月19日（月）　19:00～20:00

http://www.sbsgakuen.com/Detail?gakuno=2&kikanno=178280

※詳しくは、学苑事務局（054-253-1221）までお問い合わせ下さい。

  

ＧＷが終わりました。
ここからお盆休みまでは、日々着々と実力を醸成していくべき時期です。
「宅建合格」を目指した原点に立ち還り、悔いのない毎日を送りましょう。

さて、第９回目（権利関係８）は、本試験でも、実務でも重要な、
「抵当権・根抵当権」です。

「抵当権」
　①意義・性質（とりわけ「物上代位性」）・債権と物権の世界における
　　 各々の当事者の呼び名
  ②（あまりにも項目が多いので）授業で私が解説した部分と、
     過去問のマーキングがある部分の理解
  ③Ｐ119（建物を保護するための制度）、
　   Ｐ122（第三取得者を保護するための制度）は、
    一度、自分で図式化した上で納得しておくこと

「根抵当権」
  ①意義・「極度額」と「元本確定」の理解
  ②付従性と随伴性がない、ことの理解

最後に、事務連絡です。
見終ったＤＶＤは、早目にご返却下さい。　よろしくお願いします。

  

業務連絡です　ww

GW前の授業の際に、何名かの受講生の方から、
「先生、いま　DVDをお持ちでしたら貸して下さい」
とのお申し入れがありました。

『GW期間中に、これまでの復習をしよう！』
というお考えなのでしょう、たいへん素晴らしいことです。

ただ、私はこれまでのすべての授業のDVDを持ち歩いておりませんので、
その方々には、たまたま持っていた
（比較的最近の授業の）DVDをお貸ししました。

さて、このような経験を踏まえ、ここから皆さんにお願いです。

私あてに事前に、お電話かメールで、
「権利関係第〇回のDVDを借りたいです」とご連絡いただければ、
授業の際にお持ちしますので、遠慮なくご連絡下さい。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

■久保あて電話　054-653-0535（休日は私の携帯に転送）
　　　　 PCメアド   tko@press-a.com


  

5月になりました！本試験まで残り167日です。

講座が始まって、はや2ヶ月が経ちましたが、

ご自分の目標達成に向けて、日々前進しているでしょうか？

月初にあたり、いま一度 省みてみましょう。

「宅建」は、あなたの人生を劇的に変える、価値ある資格です。

その取得のために、
あなたはまだまだ、やれるはずです。まだまだ、やれるはずです。

その高みに向かって、ともに進んで行きましょう！