〈宅建〉合格への道

現在、皆さんとは「権利関係」の中の「民法」を学習していますが、
「民法」は、のちに学習する「宅建業法」と深いつながりがありますので、
「民法」を学習している今のうちから、「宅建業法」の関連項目を
意識しながら、学習を進めていきましょう。

できれば、このブログをプリントして、テキストに貼りつけるなど
しておいて下さい。

［凡例］
■「民法」の項目（民法典での位置づけ：基本書の頁）⇒「宅建業法」の項目：基本書の頁
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■制限行為能力者（総則：5）⇒死亡等の届出：295
                                    ／免許の基準：298／登録の基準：306

■未成年者（総則：6）⇒死亡等の届出：295／専任の宅建士：289
                            ／免許の基準：298／登録の基準：306

■条件（総則：46）⇒自己の所有に属しない～売買契約締結等の制限：349

■損害賠償額の予定（債権：124）⇒重要事項の説明：334／契約書面の交付：344
                                          ／損害賠償額の予定等の制限：354

■契約の解除（債権：125）⇒重要事項の説明：334／契約書面の交付：344

■手付金（債権：130）⇒重要事項の説明：334／契約書面の交付：344
　　　　　　　　　　　　　　　／手付の額の制限等：355／手付金等の保全：358
                            ／手付貸与の禁止：374

■危険負担（債権：133）⇒契約書面の交付：344

■売主の契約不適合責任（債権：135）⇒契約書面の交付：344
                                                ／担保責任についての特約の制限：356                       
                                         

  

第13回目（権利関係12）は、
「不動産物権変動の対抗要件」と「不動産登記（法）」でした。

いずれも、本試験のみならず実務でも重要な知識ですので、
時間をかけて、しっかりと理解しておきましょう。

「不動産物権変動の対抗要件」
　①物権変動の意思主義と、特約の取り扱い
　②動産と不動産の公示方法の違い
　③民法177条の「第三者」の解釈
　④登記を必要とする物権変動（以前学習したことの復習）

「不動産登記（法）」
　広範にわたるので、授業で指摘した点を再度、確認しておくこと

さて、ようやく「権利関係」が終わりました。
次回からは、いよいよ「宅建業法」です。
ご自分の得点源とすべく、興味を持って、学習していきましょう。

  

まずは重要なご連絡です。

【パルシェ校のみ】　

6月から、18:55 スタート／20:55 終了とさせていただきます。　

他校からの「振替受講」の際にはご注意下さい。

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第12回目（権利関係11）は、主として借地借家法の「借地権」と「借家権」です。

いずれも、毎年１問ずつ出題され、実務でも重要な権利ですので、
テキストの内容の理解はもちろん、問題演習も厭わずに行いましょう。

また、授業の中で指摘しましたが、このテキストは「賃貸借契約」の
独立した項だてがないので、「要点整理テキスト」等を用いて補足しておきましょう。

「借地権」
　①旧法と新法の関係
　②意義
　③存続期間
　④更新と「正当事由」の関係
　⑤借地権の対抗力
　　　なぜ、そうなるのかを、ストーリーだてて説明できるようにしておくこと。
　　　判例の細かい知識も押さえておくこと
　⑥定期借地権　３タイプの違い

「借家権」
　①意義
　②存続期間
　③借家権の対抗力（借地の場合と同じ問題意識で）
　④定期借家契約

さあ、次回が「権利関係」の最後の授業になります。
くどいようですが、ここまでの復習をできるだけ進めておきましょう。
それが、「宅建業法」への理解にもつながります！

  

第11回目（権利関係10）は、「不法行為」と「共有・区分所有権（の一部）」でした。

「一般的不法行為」
　そもそも「不法行為」は、（契約に基づかない債権・債務関係）というカテゴリです。
　学習するボリュームが少ない割に、出題頻度も高く、
　社会生活上も必要な知識ですので、しっかりと自分のものにしましょう。
　①意義と、成立要件（できれば、意義から導き出せるようにしておくこと）
　②効果（とりわけ、損害賠償請求権の消滅時効）

「特殊的不法行為」
　①「使用者責任」の成立要件と効果
　②「土地工作物責任」の成立要件と効果

「共有」
　①保存行為・管理行為・処分や変更のための要件
　②共有持分の譲渡・放棄、共有物の分割

「区分所有権」
　区分所有法は、すなわち”分譲マンション法”です。
　毎年１問出題されますし、実務で取り扱う機会も多いので、
　分譲マンションにお住まいでない方も、
　この機会に、その権利関係の特殊性について、理解を深めておきましょう。
　⇒項目が細かいので、私が授業で触れた点の理解をお願いします。

さあ、「権利関係」は残すところ２回です。
「宅建業法」へ進む前に、できるだけ復習をして、知識を定着させておきましょう！

  

第10回目（権利関係9）は、「根抵当権」「時効」「相続（の一部）」です。
いずれも頻度の高い項目ですので、テキストの理解と、
繰り返しの過去問演習を心がけましょう。

「根抵当権」
　①意義・「極度額」と「元本確定」の理解
　②附従性と随伴性がないことの理解

「時効」
　①「取得時効」の意義と要件　※事例を想起できるようにすること
　②「消滅時効」の意義と要件　※事例を想起できるようにすること
　③「時効の中断」の意義、中断事由の理解

「相続」
　①意義
　②「法定相続」における「相続人」と「相続分」を覚えること

今回で、カリキュラムの3分の1が終了しました。
一番の難所である「民法」も、もうすぐ終わります。
ここを抜ければ、「宅建業法」という、
＜配点は高いけれども、理解は難しくない＞分野に進みますので、
皆さん、もう少しがんばりましょう！


  

さて、第９回目（権利関係８）は、
法定担保物権である「留置権」「先取特権」と、
本試験でも、実務でも重要な、「抵当権」です。

「留置権」「先取特権」
①意義、制度趣旨、効力
②授業で私が話した具体例をイメージできるようになること

「抵当権」
　①意義・性質（とりわけ「物上代位性」）・債権と物権の世界における
　　 各々の当事者の呼び名
②（あまりにも項目が多いので）授業で私が解説した部分と、
過去問のマーキングがある部分の理解
③Ｐ119（建物を保護するための制度）、
　 Ｐ122（第三取得者を保護するための制度）は、
一度、自分で図式化した上で納得しておくこと

何度も言うようですが、「抵当権」は必ずと言っていいほど
出題されますので、どこからどう問われても解答できるよう、
たくさんの過去問を解いておきましょう！


  

第８回目（権利関係７）は、「連帯債務」「用益物権・相隣関係」
「担保物権一般・質権」の学習です。

「債権」の世界がひと段落し、いよいよ「物権」の本格的な学習に入りました。
将来の実務を見据えながら、楽しく学習していきましょう。

「連帯債務」
　①意義、保証・連帯保証との違い
　②「絶対的効力事由」の理解と、６項目の暗記
　 　時間とのかねあいもあり、授業では、Ｐ90、91をつぶさに読みませんでしたが、
　　ご自分で一度は読んでおきましょう

「用益物権」
①意義、所有権との違い
②地上権の意義、（土地の）賃借権・借地権との関係性の理解
③地役権の意義

「相隣関係」 授業で読んだ部分の理解

「担保物権一般」
①担保物権の意義、「留置的効力」と「優先弁済的効力」の理解、
     ４種類の担保物権の分類
②担保物権の性質（附従性・随伴性・不可分性）⇒物上代位性は次回

「質権」
①意義、物上保証（人）の意義
②授業で話した具体例を想起できるようにしておくこと

さあ、新しい時代が始まりました。

皆さんは、 「令和」初年度の合格者になるべく、

ＧＷ後も、「今年、合格する！」という意識を持続していきましょう！

  

第７回目（権利関係６）は、「債権者代位権」「債権譲渡」「弁済・相殺」
「その他の債権消滅原因」「保証債務」です。
”債権の一生”　における、各々の位置づけを理解し、

事例とともに知識を定着させていきましょう。

「債権者代位権」

  ①意義と要件

  ②平成22年出題の過去問を解いておくこと

「債権譲渡」
　①指名債権譲渡の債務者に対する対抗要件
　　 ⇒民法467条1項の理解
　②　　　　　同　　　　第三者に対する対抗要件
   　⇒債権の二重譲渡の場合の判例の理解

「弁済・相殺」
　各々の意義と、過去問のマーキングが出ている箇所の理解

「その他の債権消滅原因」
　各制度（法律用語）の意義
　※次回学習する「連帯債務」で必要となる

「保証債務」
　①保証契約の当事者
　②民法446条2項の趣旨
　③保証債務の性質
　④連帯保証の特質

皆さんもだんだんと「法律の学習」に慣れてきたはずです、
色んなパターンの過去問を解いて、本試験で、
”どこからどう問われても対応できる力”　を身につけておきましょう！

  

委任契約とは、他人に契約などの法律行為をしてもらうことを委託する契約（民法643条）です。
委託する人を「委任者」、委託される人を「受任者」と言います。

ところで、このように、他人に法律行為を代わってやってもらうものとして、
皆さんとは既に「任意代理」を学習済みですね。
そこで、
「委任」と「代理」はどう違い、両者はどのような関係にあるのかを整理してみます。

まず、「代理」はA・B・Cの三者間の関係を規律するものです（テキストP20図 参照）。
つまり、代理人Bが本人Aのためにすることを示して、代理権の範囲内で、
相手方Cとの間で代理行為をなし、その法律効果が直接AC間に及びます。

これに対し、「委任」は、AB間の関係だけを規律するものであり、
受任者Bが委任者Aのために法律行為をする義務を、Aに対して負うというだけです。
受任者の相手方が委任者Aとどのような関係になるのかということは、
委任契約の射程範囲内には当然には入っていないのです。

従って、 「委任」と「代理」は異なるもの であり、受任者が必ずしも代理人になるわけではなく
（受任者が代理人になるには、委任契約とは別に、代理権授与が必要であるというのが多数説）、
また、事務処理も必ずしも委任者の名を示してするわけではありません。

しかし、両者が極めて深い関係にあるのは事実であり、法律行為を委任する場合には、
事務処理の便宜上、代理権を授与するのが一般的です。
従って、委任者が代理でいう「本人」、受任者が「代理人」になることが実務上は多いと言えます。

以上ですが、本試験対策上は、その出題が「代理」の知識を問うているのか、
「委任契約」の知識を問うているのかは、一見してわかりますので、
本試験対策として、過度に神経を使う必要はありません。

  

まず、業務連絡です。

現在ＤＶＤをお借りの方は、次回の出席時に必ずご返却下さい。

新入学者の方に貸し出す分が不足しております。

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第６回目（権利関係５）は、「請負」「委任」「債務不履行」「契約の解除」
「危険負担」です。全般的に、出題頻度は高くないものの、
とりわけ「債務不履行」「解除」は、実務的には重要ですから、
私が授業で読んだ以外の部分も、ひと通り　目を通しておいて下さい。

「請負」「委任」

　私が授業の中でお話しした事例を想起しながら、

　細かな条文の意味を理解しておくこと

「債務不履行」
　①三類型の意義と効果
　②「損害賠償額の予定」の趣旨と、「違約金」との関連性

「契約の解除」
　①「取消し」との違いを説明できるようにすること
　②P66(４)　三段落目の理解（P9や、P15の判例との比較）

「危険負担」
　本当は、じっくりと時間をかけて理解したい論点なのですが、
　いかんせん出題頻度が低いので、概略の説明にとどめました。
　①意義、「債権者主義」と「債務者主義」の意義
　　　売主を固定的に「債務者」、買主を「債権者」と呼ぶ点がポイント　
　②特定物売買における民法の原則と、実務の取り扱い

　　　　それでは引き続き、がんばりましょう！